Quel est le rôle du diagnostiqueur immobilier ? 

Lors d’une vente immobilière, plusieurs diagnostics techniques sont obligatoires. Le diagnostic de performance énergétique (DPE) est incontournable, tandis que d’autres – amiante, plomb, termites, assainissement non collectif – dépendent de l’ancienneté, de la localisation ou de la nature du bien.  

Depuis la loi SRU de 2000, seuls les diagnostiqueurs certifiés par un organisme accrédité par le COFRAC peuvent exercer. Ils doivent également souscrire une assurance de responsabilité civile professionnelle, couvrant les dommages liés à leurs interventions. La loi ne leur laisse donc pas de place pour l’improvisation : compétence technique et respect strict des normes sont les maîtres-mots.  

Par conséquent, le diagnostiqueur engage sa responsabilité sur deux plans : contractuel (lorsqu’il est directement missionné par le vendeur ou l’acquéreur) et délictuelle (en cas de préjudice subi sans lien contractuel direct). 

Diagnostic erroné : comment se manifeste-t-il ? 

Les erreurs de diagnostic peuvent être variées. Parmi les plus fréquentes, on retrouve :  

• Un DPE qui sous-estime la consommation réelle, faute d’avoir pris en compte certaines parties du logement,  
• Une présence d’amiante ou de termites non détectée faute d’examen minutieux,  
• Une mauvaise évaluation de l’assainissement individuel pour les logements non raccordés au réseau public.  

Ces erreurs sont souvent découvertes au moment de travaux ou d’une expertise plus poussée. Lorsque les désagréments surgissent plusieurs années après la vente, l’acquéreur dispose d’un délai de cinq ans à compter de la découverte du dommage pour agir. 

Quelles sont les conséquences pour l’acquéreur et le vendeur ? 

Un diagnostic erroné peut ouvrir la voie à une action fondée sur la garantie des vices cachés. L’acheteur peut alors :  

• Demander une réduction du prix de vente,  
• Solliciter l’annulation de la vente,  
• Réclamer des dommages-intérêts pour couvrir les frais de remise en état ou les pertes subies.  

Pour le vendeur, les risques ne sont pas moindres. Bien qu’il ne soit pas directement responsable de l’erreur du diagnostiqueur, il peut être impacté financièrement si l’acquéreur parvient à démontrer que le vice caché affecte la valeur du bien. 

Quelle est la responsabilité du diagnostiqueur immobilier ? 

Le diagnostiqueur est généralement tenu à une obligation de résultat. Concrètement, cela signifie que si son diagnostic est erroné, il est présumé fautif, sauf à démontrer un cas de force majeure ou un obstacle insurmontable. Par exemple, l’impossibilité d’accéder à certaines parties du bien, à condition que cela soit mentionnée dans son rapport.   

À noter que le DPE est devenu opposable depuis la réforme du 1er juillet 2021. Désormais, une mauvaise évaluation énergétique peut donner lieu à une action directe contre le diagnostiqueur, sur la base de l'erreur constatée, sans avoir besoin de prouver une faute intentionnelle.   

Ainsi, la jurisprudence confirme cette responsabilité. En cas d’erreur manifeste, la Cour de cassation a estimé que le diagnostiqueur doit indemniser l’acquéreur pour le coût des travaux de remise en état, ainsi que pour le préjudice moral et financier lié à la perte de valeur du bien. 

Quels recours pour le vendeur et l’acheteur ? 

Face à un diagnostic erroné, plusieurs solutions s’offrent au vendeur comme à l’acheteur :  

Un recours amiable : une négociation directe ou via les assurances pour obtenir une indemnisation sans passer par le tribunal.  

Une action en justice : en cas d’échec de la conciliation, il est possible de saisir le tribunal judiciaire.  

• Les dommages indemnisables peuvent inclure :  
• Les frais de travaux,  
• La perte de valeur du bien, 
• Le préjudice de jouissance, 
• Le remboursement du coût du diagnostic.  

Attention toutefois : engager une procédure nécessite patience et prudence. Les délais judiciaires sont longs (12 à 18 mois en moyenne) et il est déconseillé d’effectuer des travaux avant la clôture de l’expertise, sous peine de compliquer la preuve du préjudice. 

Diagnostiqueurs et agents immobiliers : responsabilité partagée ? 

La responsabilité ne s’arrête pas toujours au seul diagnostiqueur. L’agent immobilier peut aussi être mis en cause s’il a manqué à son devoir de conseil. Ainsi, dans un arrêt du 16 mars 2023, la Cour d’appel a estimé que l’agent immobilier devait supporter avec le diagnostiqueur le coût des travaux d’élimination de l’amiante, pour ne pas avoir alerté les acquéreurs du risque.  

Une double vigilance s’impose donc lors d’une transaction : vérifier la qualité des diagnostics fournis… et choisir des professionnels fiables. 

Comment se protéger d'un diagnostic erroné ? 

Quelques réflexes permettent de limiter les mauvaises surprises :  

• Exiger les certifications COFRAC à jour du diagnostiqueur,  
• Vérifier qu’il dispose bien d’une assurance responsabilité civile professionnelle,  
• S’assurer de la cohérence des résultats, notamment en comparant avec d’anciens diagnostics,  
• Demander des explications détaillées si l’intervention paraît trop rapide ou approximative.  

Prendre le temps de vérifier les certifications, l’assurance et le sérieux du diagnostiqueur n’est donc pas un simple réflexe de prudence : c’est une véritable garantie pour éviter les mauvaises surprises après la signature. De même, vendeur et agent immobilier doivent informer avec précision l’acheteur en toute transparence.   

En matière immobilière, mieux vaut prévenir que réparer… et choisir un diagnostiqueur avec autant d'attention que son futur logement.