Vendre une maison ou un appartement implique le paiement de certains frais. Diagnostics techniques, frais d’agence, couts liés au crédit, fiscalité sur la plus-value…aussi il est important de les anticiper afin d’éviter les mauvaises surprises. Alors quels sont les frais à la charge du vendeur ? On fait le point ! 

Les diagnostics immobiliers obligatoires

Tout vendeur à l’obligation de fournir à l’acquéreur un dossier de diagnostic technique (DDT). Ils sont à réaliser dès la mise en vente, voire avant la parution de l’annonce. Le nombre et la nature des diagnostics dépendent de la date de construction du logement, la situation géographique et des équipements.   

Par exemple, si vous vendez votre maison, vous devez remettre les diagnostics suivants :   

• Diagnostic de performance énergétique (DPE) ;  
• Constat de risque d'exposition au plomb (Crep) pour les maisons construites avant le 1er janvier 1949  
• Diagnostic amiante si le permis de construire de la maison a été délivré avant le 1er juillet 1997  
• Diagnostic électrique et/ou gaz si les installations ont plus de 15 ans ; 
• Diagnostic assainissement des eaux usées ;  
• État relatif à la présence de termites si la maison est située dans une zone déclarée par un arrêté préfectoral ;  
• État des risques (naturels, miniers, technologiques, sismiques, radon…) ; 
• Diagnostic bruit ;  
• Audit énergétique si la maison est étiquetée E, F ou G sur le DPE  
• Carnet d'information du logement (Cil) si la maison a fait l'objet d'un permis de construire ou d'une déclaration préalable de travaux déposé(e) à partir du 1er janvier 2023 ou si elle a fait l'objet de travaux de rénovation depuis cette date.  
• Diagnostic mérule si la maison se situe dans une zone à risque.   

Le cout global à la charge du vendeur varie en moyenne entre 300 € et 600 €, mais peut monter à 800 €. En effet, le prix du DDT dépend de la superficie de la maison et du nombre de diagnostics à réaliser.   

D’autre part, les tarifs pratiqués par les diagnostiqueurs agréés sont libres et peuvent varier d’un professionnel à l’autre. N’hésitez pas à demander plusieurs devis et regrouper l’intervention en une seule visite pour limiter les frais de déplacement.  

Les petits travaux rénovation  

Aucune obligation pour le propriétaire de réaliser des travaux avant de vendre. Cependant quelques petites améliorations peuvent accélérer la vente et éviter des négociations à la baisse.  

Home staging, réparations mineures, rafraîchissement des peintures, ou amélioration de la performance énergétique, les dépenses associées sont variables, mais à la charge du vendeur.   

En revanche, si vous financez des travaux améliorant nettement le confort du logement, ce cout peut être répercuté sur le prix de vente. En outre, si cela concerne la rénovation énergétique, vous pouvez bénéficier d’aides financières comme MaPrimeRenov, par exemple.  

Les frais d’agence immobilière 

Faire appel à un professionnel de l’immobilier pour la vente de votre bien permet d’être accompagné de l’estimation jusqu’à la signature de l’acte authentique. Bien entendu, ces services ont un cout. En règle générale, les frais d’agences varient de 3 % à 8 % du prix de vente, avec une moyenne autour de 5 % HT. Mais est-ce au vendeur de payer ?   

Dans la pratique, les frais d’agence peuvent être supportés par le vendeur ou l’acheteur. Tout dépend des modalités prévues dans le mandat de vente signé entre le vendeur et le professionnel.   

Ainsi, lorsque les frais sont à la charge du vendeur, le prix est affiché en « FAI » (frais d’agence inclus). À l’inverse, s’ils sont à la charge de l’acquéreur, l’annonce doit préciser le montant de la commission, toutes taxes comprises.      

Mais en réalité, quelles que soient les conditions du mandat, c’est bien l’acquéreur qui règle l’intégralité du prix final. En effet, que le bien soit affiché à 315 000 € frais d’agence inclus, ou à 300 000 € + 15 000 € de commission, le cout total pour l’acheteur reste identique.  

La mainlevée d’hypothèque 

Lorsque le bien mis en vente a été financé par un prêt immobilier assorti d’une hypothèque, il est nécessaire de procéder à une mainlevée pour finaliser la vente. Cette opération consiste à radier l’inscription hypothécaire qui permettait à la banque de saisir le bien en cas de défaut de paiement.  

Aussi en cas de vente anticipée de la maison, une levée formelle doit être réalisée entrainant des frais de mainlevée. Ces derniers sont calculés sur le montant du prêt majoré de 20% et représentent en moyenne entre 0,2 % et 0,5 % de ce montant. Par exemple, pour un emprunt initial de 200 000 €, les frais peuvent s’élever à environ 640 €. Ces frais sont généralement prélevés directement sur le prix de vente par le notaire au moment de la transaction.  

Vous pouvez calculer le montant de l’éventuelle mainlevée via le simulateur de la chambre des notaires de Paris.   

Bon à savoir : Si vous avez fini de rembourser votre prêt depuis au moins un an au moment de la vente du logement, il n’est pas nécessaire d’effectuer de mainlevée. Par conséquent, il n’y aura pas de frais supplémentaires.  

Les indemnités de remboursement anticipé du prêt (IRA) 

En cas de vente avant le terme du prêt immobilier, le vendeur doit rembourser par anticipation le capital restant dû. Sauf clause particulière dans le contrat, une indemnité de remboursement anticipé (IRA) est souvent exigée.  

Cette indemnité est plafonnée par la loi et ne peut excéder 3 % du capital restant ou l’équivalent de six mois d’intérêts sur le capital remboursé.   

Si les IRA n’ont pas été négociées à la signature du crédit immobilier, elles peuvent représenter une somme non négligeable, à intégrer au calcul final.  

L’imposition sur la plus-value

La vente d’une résidence principale est exonérée d’impôt sur la plus-value. En revanche, s’il s’agit d’une résidence secondaire, d’un investissement locatif ou d’un bien reçu en héritage, la plus-value éventuelle est imposée.  La fiscalité se compose de deux volets : 19 % au titre de l’impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux. Des abattements sont appliqués en fonction de la durée de détention du bien. Au-delà de 22 ans, le bien est exonéré d’impôt, et après 30 ans, également des prélèvements sociaux.  Pour calculer l’impôt sur la plus-value immobilière, vous pouvez l’outil mis à disposition gratuitement sur le site de l’ANIL.  

Quels frais si le logement est en copropriété ?  

Dans le cadre d’une vente d’une maison ou un appartement en copropriété, des frais supplémentaires s’ajoutent. En effet, le syndic établit un état daté qu’il transmet au notaire. Le cout de cet acte est plafonné à 380 € TTC.  

Quid des frais de notaire ? 

Les frais d’acquisition, communément appelés « frais de notaire » sont composés principalement de taxes et des émoluments dus au notaire.  

Ces frais s’élèvent entre 7% et 8% dans l’immobilier ancien, contre 2 à 3% dans le neuf. Mais bonne nouvelle, c’est à l’acheteur de payer les frais d’acquisition, conformément à l’article 1593 du Code civil.  

Les frais de déménagement 

La vente d’un bien implique un changement de lieu de vie. Cette transition peut générer des coûts logistiques importants. Qu’il s’agisse d’un déménagement réalisé seul (location de véhicule, matériel) ou par un professionnel, les frais doivent être anticipés. 

Que doit payer un acheteur pour la vente de son bien ?  

Concrètement, lorsque vous mettez en vente votre maison, vous devez anticiper les frais suivants :